위탁관리 시 주택관리업자 선정에 대하여 알아보기

1. 위탁관리 결정 주택관리업자 선정

◯ 주택관리업자의 선정 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁 관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음의 기준에 따라 주택관리 업자를 선정하여야 합니다

－전자입찰방식 … 전자입찰방식으로 주택관리업자를 선정할 것

－주택관리업자 및 사업자선정지침 … 전자입찰방식의 세부기준, 입찰의 절 차, 참가자격, 입 찰의 효력 등에 관하여는 국토교통부 고시 「주택관리업자 및 사업자선정지침」에서 정함

－감사의 참관 … 입주자대표회의의 감사는 주택관리업자 선정을 위한 입찰 과정을 참관할 수 있도록 할 것

－계약기간 … 계약기간은 장기수선계획의 조정 주기를 고려하여 정할 것

◯ 과태료 법 제7조제1항을 위반하여 주택관리업자를 선정한 자에게는 500만 원 이하의 과태료를 부과

2. 주택관리사 등의 배치

◯ 주택관리사등의 배치 의무 주택관리업자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장으 로 배치하여야 합니다

－다만, 대통령령으로 정하는 세대수 500세대 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있습니다

－법을 위반하여 주택관리사등을 배치하지 아니한 자는 1천만 원 이하의 벌금에 처함

* 또한, 주택관리사등을 관리사무소장의 보조자로 배치할 수 있습니다

－주택관리업자는 관리하는 공동주택에 배치된 주택관리사등이 해임 그 밖의 사유로 결원이 된 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사등을 배치하여야 합니다

◯ 주택관리업자의 기술인력 및 장비 기준 주택관리업자는 공동주택을 관리할 때에는 영 [별표 1]에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 합니다(자치관리기구 인력 및 기구 동일)

3. 위탁관리로 결정한 경우 주택관리업자 선정방법

제56조(주택관리업자 선정 시 낙찰의 방법 등) ① 주택관리업자의 선정 시 낙찰의 방법은 「주택관리업자 및 사업자선정지침(이하“지침”이라 한다.)」제7조제2항에 따라 입주자대표회의의 의결을 거쳐 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제의 방법으로 정한다.

4. 위탁관리 결정 기존 주택관리업자 재계약 절차

◯ 기존 주택관리업자의 수의계약(재계약) 선정요건 계약기간이 끝난 주택관리업 자를 수의계약의 방법으로 다시 관리주체로 선정하려는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어야 합니다

가. 관리규약으로 정하는 절차에 따라 입주자등의 의견을 청취한 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 아니할 것

나. 가목의 요건이 충족된 이후 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 찬성할 것

5. 위탁관리 결정 주택관리업자 재계약 관리규약 의견청취

제58조(주택관리업자의 재계약) ① 입주자대표회의가 영 제5조제2항제2호가목에 따라 계약기간이 만료되는 주택관리업자를 다시 선정하고자 하는 경우에는 계약 만료 60일 전까지 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하여, 다음 각 호의 사항을 2일 이내 선거관리위원회에 통지하고 전체 입주자등의 의견청취를 요청하여야 한다.

1) 계약기간이 만료되는 주택관리업자 상호(개인 또는 법인 명칭)

2) 계약기간이 만료되는 날

3) 계약기간이 만료되는 주택관리업자의 주택관리실적 평가내용

4) 재계약기간 및 재계약내용

② 선거관리위원회는 의견청취를 요청받은 날부터 5일 이내 다음 각 호의 사항을 10일 이상 게시판과 통합정보마당에 공개하고, [별지 제8호서식]을 전체 입주자등에 배부하여 의견을 청취(투표(방문투표를 포함한다)에 의한 방식 가능)하고 그 결과를 입주자대표회의에 제출하고 게시판과 통합정보마당에 공개하여야 한다.

1) 제1항 각호의 내용

2) 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 이의를 제기한 경우 재계약을 하지 않는다는 내용

3) 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 입찰참가 제한을 요구한 경우에는 입참참가를 제한 한다는 내용

4) 이의제기 및 입찰 참가제한 의견

가. 제출방법 나. 제출기간(배부일부터 5일간) 다. 제출장소(관리사무소는 제외)

5) 그 밖에 필요한 사항

③ 입주자대표회의는 제1항에 따라 입주자등의 의견청취 결과 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 이의제기(재계약 부동의)를 하지 아니한 경우에 한정하여 입주자대표회의의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 받을 경우 재계약을 진행할 수 있다.

6. 위탁관리 결정 시 기존 주택관리업자 의 참가제한

◯ 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우 전체 입주자등 과반수의 서면동의로 기존 주택관리업자의 참가제한을 요구할 수 있고, 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 합니다

* 주택관리업자 및 용역 사업자 입찰참가 제한(서울시 관리규약준칙)

제58조의2(주택관리업자의 입찰참가 제한) 입주자대표회의는 제58조에 따라 입주자등의 의견청취 결과 전체 입주자등의 과반수가 재계약에 부동의 하거나, 전체 입주자등의 과반수가 서면으로 기존 주택관리업자의 입찰참가 제한을 요구한 경우에는 기존 주택관리업자의 입찰 참가를 제한하여야 한다.

 

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